不動産を売却された方の確定申告
土地を売却したら確定申告は必要？
確定申告が必要かどうかは、下記の方法で計算した「譲渡所得」の金額によって決まります。
「譲渡所得」の計算方法
「譲渡所得」＝ 収入金額（売却価格）－｛取得費＋譲渡費用｝
※ 居住用財産の3,000万円控除などの「特別控除」をする前の金額となります。
確定申告が必要なケース
- 「譲渡所得」がプラスの方（黒字の方）
確定申告が不要なケース
- 「譲渡所得」がマイナスの方（赤字の方）
確定申告した方が得するケース
- 日本にある不動産を売却された海外にお住まいの非居住者の方（還付になる可能性あり）
- 「譲渡所得」がマイナスの方で、下記の条件に該当する方
- 売却代金で住宅ローンが完済できなかった
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 - 住宅ローンで新たにマイホームを購入した
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
取得費の計算方法
土地
土地の「購入した価格」＋「購入時の仲介手数料など」の合計額
建物
下記1から2を差引いた金額
- 建物の「購入価格や建築価格」＋「購入時の仲介手数料」＋「リフォームなどの設備費や改良費」などの合計額
- 減価償却費相当額(購入から売却までの価値の減少額)
- 購入した価格がわからない場合には「土地の売却価格の５％」となります。
- 相続や贈与により取得した不動産は、購入した方の購入価格を引き継ぐことができます。
（利用状況や相続税などによっては、特例制度があります）
不動産を売却したときの確定申告
不動産を売却して「譲渡所得」がプラス(黒字)になる場合には、確定申告が必要となります。
不動産の譲渡以外の収入（給与収入や年金収入・不動産収入など）とあわせて、合計での申告が必要となります。
なお、「譲渡所得」から下記の「特別控除」を差引いて、譲渡所得金額が０円となる場合でも、確定申告が必要となりますので、ご注意下さい。
- マイホームを売却の場合の3,000万円特別控除
- 被相続人の居住用財産(空家)を売却の場合の3,000万円特別控除
- その他の特別控除や取得費加算の特例を適用する場合
確定申告に提出が必要となる書類
- 確定申告書（第一表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 【不動産売却時】の売買契約書のコピー(売却価格の確認のため)
- 固定資産税などの精算書又は領収書のコピー(売却価格の確認のため)
- 【不動産購入時】の売買契約書のコピー(購入価格の確認のため)
- 不動産の取得費用がわかる領収書のコピー
- 不動産の譲渡費用(仲介手数料など)がわかる領収書のコピー
- その他、特別控除などの適用に応じて必要とされる書類(登記事項証明書など)
最後に
国税庁のサイト(E-tax)にて、譲渡所得についての確定申告書の作成は可能ですが、専門家である税理士でも、「購入日や利用状況などの確認」に時間がかかるだけでなく、「適用できる可能性がある特別控除の確認」や「必要書類や提出書類の入手」のほか、「取得費の計算」には、かなりの時間がかかるのが実情です。
したがって、1日でもお早めのご準備をオススメします。
【税務署での譲渡所得についての相談について】
税務署や確定申告会場に直接行って、相談しながら「譲渡所得の確定申告書」を提出する予定の方は、事前に税務署へ電話して、譲渡所得についての相談窓口の予約状況を確認することをオススメします。
（確定申告時期になると、多くの税務署で、この相談窓口は、予約が困難なケースが多いようです）