「投資用ワンルームマンションの売却」の確定申告のご相談

ご相談方法: 対面相談（当事務所）
お住まいの地域: 東京都
プランご申告内容: 投資用マンションの売却による確定申告
ご相談時期: 7月
ご相談料金: 15,000円（60分：消費税込み）
その他の料金: 1,360円（登記事項証明書の代理取得：減価償却費の再計算のため）

ご相談者様の状況

ご相談者様は、現在企業にお勤めの方で、今年の夏に10年前に勧められて購入した投資用のワンルームマンション（1室）を売却されたとのことでした。
このワンルームマンションは、築15年の中古のもので、節税のために、毎年給与とあわせてご自身で確定申告をされていたとのことでした。

・購入価格：3,400万円
・売却価格：2,900万円
・減価償却累計：900万円（当事務所にてご相談時に簡易計算）
・売却時の仲介手数料などの諸費用：100万円

売却価格が購入価格より低いため「売却損だと思っていた」とのことですが、税務上の計算方法が分からず、譲渡所得の計算と確定申告についてご相談をいただきました。

ご相談者様からのご質問やご要望

減価償却した分は売却時にどのように計算するのか？
過去2年分は、確定申告をしていなかったが、減価償却の計算に影響があるのか？期限後申告をした方がよいのか？
購入価格より安く売ったのに、税金が発生することがあるのか？
確定申告にはどの書類を準備すればよいか？
今回売却した投資用のワンルームマンションのほかに、もう一つ投資用のワンルームマンションを所有しているのですが、今年中に売却した方が税金が有利になることがあるのか教えて欲しい。

ご相談者様へのご回答

上記のご質問やご要望に対して、下記のとおりご説明させていただきました。

減価償却した分は売却時にどのように計算するのか？
→ 投資用マンションは事業用資産のため、建物の減価償却費相当額（減価償却累計額：900万円）は取得費から差し引く必要があります。
そのため、今回の確定申告に記載する「取得費」は以下のように計算されました。
3,400万円−900万円=2,500万円
このように、購入時の価格そのものではなく、減価償却費を差し引いた金額を取得費として譲渡所得を計算するため、購入価格よりも安く売却した場合でも、税務上は譲渡益が発生することがあります。
過去2年分は、確定申告をしていなかったが、減価償却の計算に影響があるのか？期限後申告をした方がよいのか？
→ この場合の減価償却については、実際に確定申告をしていたかどうかにかかわらず、減価償却費を計上したものとして、累計額を取得費から差し引いて計算する必要があります。
→ 過去2年間の確定申告をシミュレーションさせて頂いたところ、いずれの年分も「約10万円の所得税還付」と「約5万円の住民税軽減」があることが確認できました。

よって、過去2年分について追加納税となる状況ではなく、期限後申告をする義務はありませんでしたが、過去2年分について還付申告した方が、合計で約30万円（1年あたり約15万円×2年分）の税負担を軽減できる見込みであったため、期限後申告をおすすめしました。
ちなみに、ご自分で毎年確定申告をされていた際には、中古マンションについて減価償却費の計算方法を誤っており、適正な減価償却費よりも少ない金額で計算していたため、毎年約4万円の節税効果を受けられていなかったことも分かりました。
購入価格より安く売ったのに、税金が発生することがあるのか？
→ 譲渡所得の計算は以下の通りとなり、結果として、300万円の譲渡益が発生しているため、確定申告と納税が必要となる結果となりました。
譲渡所得 = 売却価格2,900万円−(取得費2,500万円+譲渡費用100万円) = 300万円
→ この不動産の売却にかかる税金を計算させて頂いたところ、所有期間が5年を超えているため、長期譲渡所得として、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて約61万円（300万円×20.315％）の納税となることをお知らせさせて頂きました。
→ ご相談者様は、国民健康保険ではなく、お勤めの会社の社会保険に加入されていたため、今回の不動産売却によって国民健康保険料が増加することはないことも、あわせて確認させて頂きました。
確定申告にはどの書類を準備すればよいか？
→ 売却時の書類（売買契約書・固定資産税精算書・仲介手数料の領収書など）と購入時の書類（売買契約書・固定資産税精算書・仲介手数料の領収書など）のほか、取得費や譲渡費用として計上できるものを確認するための『必要経費・取得費の完全リスト』を提示して確認させて頂きました。
その結果、追加で購入当時に支払った「不動産取得税と司法書士に支払った登記費用の領収書」を探していただくことになりました。
今回売却した物件のほかに、もう一つ投資用のワンルームマンションを所有しているのですが、今年中に売却した方が税金が有利になることがあるのか教えて欲しい。
マンションの修繕積立金と管理費の値上がりのほか、ローンの返済金利が年々上がった結果、毎月の家賃収入だけでは支払いが足りずに、毎月2万円を給与収入から補填している状況であり、ご本人もこちらの物件も売却して、すべて整理しておきたいとの意向でした。
よって、こちらの物件の売却を想定した場合の取得費と譲渡費用を計算させて頂きました。
取得費と譲渡費用を合計すると「1,800万円」との計算になったため、下記の通りのアドバイスをさせて頂きました。
① もう一つの物件が仮に「1,800万円未満」でしか売れない場合
→ 今年中に売却することにより、売却価格が1,800万円を下回る部分について譲渡損失が発生します。
この譲渡損失については、今回売却した物件の譲渡益と相殺することができるため、結果として今回の不動産売却にかかる税金を少なくできる可能性があります。
② もう一つの物件が仮に「1,800万円以上」で売れる見込みの場合
→ 譲渡損失が発生しないため、今回売却した物件の譲渡益と相殺することによる減税効果はありません。
そのため、税金の面だけを考えて、年内に急いで売却する必要はありません。