「親から相続した土地を売却した場合」の確定申告についてのご相談

ご相談者様の状況と経緯

ご相談者様は、東京都に居住されており、5年前に親から相続した熊本県にあるご実家（土地と建物）を今年になって売却されたとのことでした。

相続した土地を売却したことにより、確定申告が必要になることは何となくわかっていたものの、相続した土地の取得費をどのように計算すればよいのか、また、売却によってどの程度の税金がかかるのかがわからず困っていたとのことでした。

さらに、土地を取得した親がいつ、いくらで購入したのかがわかる書類も手元になかったため、取得費をどのように計算すればよいのかについても不安を感じていたとのことでした。

どのような内容の確定申告が必要なのか、相続した土地の売却にあたって利用できる税制上の特例があるのか、また、税金をいくら納付する必要があるのかなど、わからないことだらけで困っていたところ、インターネットで当事務所をお探しいただき、今回、個別相談をお申込みいただいたとのことでした。

ご相談者様からのご質問やご要望

1. 親から相続した不動産を売却した場合、確定申告はどこの税務署に申告するのですか？
2. 親が購入したときの金額がわからず、購入した当時の資料も残っていない場合、売却した不動産の取得費はどのように計算すればよいのでしょうか？
3. 相続した土地を売却した場合に利用できる税金の特例や、税金を少なくする方法があれば教えてほしい。

ご相談者様へのご回答

上記のご質問やご要望に対して、下記のとおりご説明させていただきました。

1. 親から相続した土地を売却した場合、確定申告はどこの税務署に申告するのですか？
   → 相続した土地を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合には、原則として確定申告が必要になることをご説明させていただきました。
   その確定申告は、お勤めの会社からの給与収入とあわせて、この不動産の売却により生じた利益について、不動産がある熊本県の税務署ではなく、ご相談者様がお住まいの住所地の所轄税務署へ確定申告をする必要があることをご説明させていただきました。
2. 親が購入したときの金額がわからず、購入した当時の資料も残っていない場合、売却した不動産の取得費はどのように計算すればよいのでしょうか？
   → まずは、相続した不動産の売却した場合の税金の計算方法を簡単にご説明させて頂きました。
   そのうえで、相続した不動産を売却した場合には、亡くなった親がその不動産を購入したときの金額を引き継いで取得費を計算することとなるため、本来は、親が購入した際の売買契約書や領収書などの資料を確認する必要があることをご説明いたしました。
   一方、取得費を確認できる資料がなく、実際の取得費を証明することが難しい場合には、売却代金の5％を取得費とする「概算取得費」を使用して計算して確定申告をするほか、売買契約書が残っていない場合でも、法務局から入手できる登記資料の記録などにより取得費を計算できる可能性があることをご説明させて頂きました。
3. 相続した土地を売却した場合に利用できる税金の特例や、税金を少なくする方法があれば教えてほしい→ 相続した土地を売却した場合には、相続税の取得費加算の特例を利用できる可能性がありましたが、相続した際に相続税の申告納税が無かったことから、この特例は適用できないことをお知らせさせて頂きました。
   また、今回の不動産は戸建て住宅であったため、「相続した空き家に関する特例（3,000万円控除）」が適用できる可能性がありましたが、相続から売却までの期間が5年を経過していたため、この特例についても適用できないことをお知らせさせて頂きました。
   この3,000万円特別控除を受けるためには、相続開始から3年を経過した日の12月31日までに売却する必要がるため、もっと早めに売却しておけば良かったと、とても残念がられておりました。
   
   

ご相談後

今回のご相談では、相続した土地を売却した場合の譲渡所得の計算方法や、取得費がわからない場合の対応方法、相続した不動産の売却で検討できる税制上の特例などについて、ご持参頂きたい書類を拝見しながら確認させていただきました。

資料を確認させて頂いたところ、バブル当時に不動産を購入されており、当時の状況を考えると明らかに売却額の5％以上で購入している可能性が高いため、なるべく概算取得費以外の方法により計算し有利な税金になるようにするために、再度資料を探して頂くようにおすすめさせて頂きました。

ご相談者様からは、相続した土地の売却について、どのように確定申告をすればよいのか、また、どのような資料を準備すればよいのかが明確になり、安心したとのお言葉をいただきました。